martes, 29 de noviembre de 2016

La banca española tardará 10 años en vender sus pisos... y no piensa darse más prisa

SEGÚN ESTIMACIONES DE JP MORGAN

Al ritmo actual, la banca española tardará 10 años como media
 en vender sus activos inmobiliarios. Y aunque mantenerlos tiene un coste,
 prefiere esperar a que suban los precios

Foto: Escaparate de una inmobiliaria en Madrid (EFE)
Escaparate de una inmobiliaria en Madrid (EFE)
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A pesar de que todos los bancos sacan pecho sobre sus cifras de ventas deinmuebles, lo cierto es que estas van a paso de tortuga; de mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que 'comerse' con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste -mucho menor de lo que se cree mucha gente, por cierto-, el sector prefiere mantener el ritmo actual si nadie (léase el Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.
Los mensajes optimistas sobre subidas de los precios inmobiliarios se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo. El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la 'partada adelante' tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.
Según estimaciones de JP Morgan, los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos 'non performing' (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables; el resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia -que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb- y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, como es bien sabido; como se puede apreciar en la tabla adjunta, los activos tóxicos suponen el 285% de su valor tangible en libros. 

Fuente: JP Morgan
Fuente: JP Morgan
Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis -especialmente por los famosos decretos Guindos de 2012- en torno al 50%. De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular (ése es el gran problema que tiene en la cuerda floja a Ángel Ron) y el 61% de Bankia, como también se ve en la citada tabla. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotárselas como beneficio.

Mejor vender a minoristas con menos descuento

De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.
Esta decisión no sale gratis. Esta banco de inversión sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.

El gobernador del Banco de España, Luis María Linde (EFE)
El gobernador del Banco de España, Luis María Linde (EFE)

El BdE tampoco mete presión

La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores, el BCE y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos 'non performing' en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el BdE ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de reiquistos mínimos (aunque Linde ha prometido que los va a mirar con lupa para evitar 'enjuagues contables').
Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante: según JP Morgan, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.

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