martes, 29 de noviembre de 2016

Más de 8 millones de hipotecas podrían estar afectadas por el fallo del Supremo que considera nulos sus gastos de formalización


Más de 8 millones de hipotecas podrían estar afectadas por el fallo del Supremo que considera nulos sus gastos de formalización

Luis Javier Sanchez
28 noviembre, 2016
A la espera del próximo 21 de diciembre cuando conozcamos la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre las cláusulas suelo y su idoneidad, un nuevo frente judicial se abre para la banca tras un fallo del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 que considera nulas las cláusulas que se imponen al consumidor sobre gastos de formalización de hipotecas y señala que el pago de los tributos corresponde al banco.
Según datos del INE podríamos estar hablando de unos ocho millones de hipotecas, el cien por cien existente.



La batalla judicial, a punto de empezar.

La situación ha sido destapada desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) que da servicio en nuestro país a más de 300.000 socios.
El pasado viernes ya había 25.000 afectados que habían pedido asesoramiento para esta acción a esta entidad.
Eugenio García,
Enrique García, portavoz de la OCU. Flickr. 
Su portavoz, Enrique García aclara para Confilegal esta situación: “creemos que puede haber tantos afectados como por el asunto de las cláusulas suelo. El fallo viene de una sentencia que nuestra organización era demandante de diciembre del 2015 donde se establece la nulidad de estas cláusulas, habitual en todas las hipotecas de todas las entidades financieras”.
A juicio del Supremo en ese fallo “se traslada de forma abusiva al consumidor los gastos de formalización de las hipotecas. Esos gastos se desglosan en el Impuesto de Actos jurídicos documentados, gastos de notaría y de registro. El número de hipotecas afectadas son la totalidad de las vigentes pese a que el fallo del Supremo solo haga referencia a las de Banco Popular y BBVA, en la práctica los bancos tienen unas cláusulas similares”.
Otra cuestión que señala García es que pudiera afectar también a algunas hipotecas ya pagadas, en los últimos cuatro años, como plazo para reclamar y entablar esas acciones legales. A su juicio, las entidades financieras no van a negociar sino que habrá que ir a diferentes procesos judiciales para recuperar ese dinero.
“Desde OCU primero haremos una reclamación al banco que es probable que no se tenga en cuenta. Luego habrá que ir a la via judicial”.
Sobre los plazos judiciales de los que pudiéramos estar hablando, nuestro interlocutor prefiere no dar un comentario concreto “no será lo mismo presentar una demanda en Madrid o Barcelona que en otras capitales de provincia. Confiamos que en primera instancia sea favorable el fallo porque ya hay otro del Supremo y la posibilidad de recurso de la entidad financiera, cuestión que han hecho con las cláusulas suelo”.
En esta situación el ciudadano tendrá que ver si le compensa ir a juicio por el dinero que puede recibir a cambio.

El banco tiene ventaja

Desde esta asociación se insiste en que gracias a la hipoteca, el banco posee una garantía real y preferente que, en caso de impago, le permite promover la venta de la vivienda para satisfacer la deuda pendiente.
La constitución de la hipoteca a favor del banco se realiza ante notario, se inscribe en el registro de la propiedad y está sujeta al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Es el banco el mayor beneficiado de la formalización de la hipoteca, aunque sea el consumidor quien en la práctica paga todos los gastos.
A modo de ejemplo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros para una hipoteca de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros y un tipo impositivo del 1 por ciento (en la actualidad oscila entre el 0,5 por ciento y el 1,5 por ciento, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble).
A este impuesto, habría que añadir alrededor de 425 euros de gastos de notario y 125 de Registrado de la Propiedad. En total unos 3.100 euros que finalmente paga el consumidor por la abusiva imposición de los bancos.
Por todo ello, OCU ha iniciado una campaña para facilitar a los consumidores esta tarea. En primer lugar, ha puesto a disposición de todos los consumidores una calculadora para que puedan conocer de manera aproximada la cantidad cobrada de más por su banco. Además, OCU pone a disposición de los consumidores un teléfono 900 902 494 para ayudarles a reclamar la devolución de las cantidades que los bancos han cobrado de forma abusiva.
Desde esta asociación y otras entidades similares se vuelve a reclamar al Gobierno y al Banco de España pongan en marcha mecanismos más agiles que hagan que los consumidores no tengan que recurrir de forma individual a los tribunales para recuperar el dinero que han pagado de más por sus hipotecas. “En este caso las reclamaciones colectivas serían más útiles y no sobrecargarían a los juzgados como va a suceder en esta oportunidad una vez más”, apunta el portavoz de esta entidad.

Tribunal Supremo crea doctrina

Otra opinión que recabamos sobre este tema es la de Eugenio Ribón, abogado experto en derecho de consumo y voz autorizada en estos temas “hay que darse cuenta que el cien por cien de las hipotecas le carga estos gastos al usuario. Todas en nuestro país están afectadas por esta situación generada por el fallo del Tribunal Supremo. Según el INE más de ocho millones de hipotecas estarían afectadas por esta situación”.
Eugenio Ribón
Eugenio Ribón, abogado experto en derecho de consumo. Flickr. 
Sobre los gastos que se van a reclamar parecen claro los de registro y notaria “y estaría la duda del Impuesto del Acto Jurídico Documentales porque la ley dice que lo debe pagar el banco, pero el Reglamento contradice hasta tal punto. Si se estudia otra sentencia sobre el Supremo relacionada con el IBI parece al menos que se pudiera lograr el 50 por ciento del total de este impuesto”.
Por su experiencia en estos temas, advierte que puede haber un aluvión de demandas sobre este asunto. “Podemos estar ante la mayor acción judicial desde la demanda de los últimos quince años”.
Un dato que destaca Ribón es que el tribunal Supremo deja claro que esas cláusulas son nulas, “con lo cual no hay que luchar por eso y esos gastos no se puedan trasladar al consumidor”.
El letrado señala que en la propia sentencia se dice que el citado Impuesto Actos Jurídicos Documentados corresponde al banco “lo que es contradictorio con otra sentencia en la sala contenciosa del Supremo, da la sensación que la Sala civil desconocía este pronunciamiento. El Tribunal Supremo en ese fallo aclara porque no corresponde al consumidor pagar cada tasa, cuestión que va en contra del Reglamento como antes señalamos”.
Para este letrado, los bancos gastarán sus cartuchos en la via judicial “serán procesos complejos. Es posible que se encuentren con cien mil demandas en todos los juzgados de primera instancia a la vez. Es el problema que la acción colectiva no funcione en nuestro país en estos temas, habrá que luchar de esta forma”.
Cree que al menos los primeros seis meses serán duros “un asunto de este tipo en menos de un año estará resuelto”.

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